嫌6万7的钱二太鸡肋？都让开，换我来！
◎Tips：今日共3盘正在登记，明细见文末
PART 1
钱二拿到的，本来应该是一个完美剧本。
然而从去年4月限价公布至今，政府至今一个“红包”没给：产业继续空白，学区、购物中心全无落地，让6万7的价格显得格外突兀刺眼。
在粉丝群里，针对钱江新城二期的呛声一直不绝于耳，大致可归纳为“三宗罪”。
最先被人诟病的是钱二的控规。绝大部分规划为宅地，商业商务用地只是点缀。这让很多“产业控”的玻璃心碎了一地：说什么产城融合，童话里都是骗人的。
其次，钱二的招商似乎也不够“卷”。自去年初跟太古里的绯闻辟谣后，就如老僧入定，再也没有高端商业IP进驻的传闻。
这让很多人为钱二的商业能级深深担忧：人家未科都有万象城，好意思说自己是豪宅区吗？
最致命的一点，是最高67500元/㎡的限价。
比隔壁城东新城和艮北贵了2万多。这哪是房价断裂带，简直就是杭州楼市的东非大裂谷；哪里是含着金汤匙的钱二，分明是豪宅界的流摇种子选手……
不过，吃瓜群众的集体不待见，有时反而机会无穷。诸位，还记得2020年上半年的古翠隐秀吗？
PART 2
在我看来，钱江新城二期，绝对值得坚定买入。
先来看产业。在很多产业原教旨主义者眼里，这年头好像只要不搞“产城融合”，就不配立于顶级豪宅区之林。
南星、申花两大板块大概要回赠一个白眼：你礼貌吗？
论宅地比例，这两个豪宅板块比钱二有过之而无不及，但它们分别能辐射钱江新城、紫金港+未科。钱二呢，辐射圈里现成的就有钱江新城+世纪城。
将来，对岸还有377万㎡的钱塘湾未来总部基地。更远点，还有3.3平方公里的宁围未来总部社区。所以为何一定要有“在钱二规划大型产业空间”的执念呢？总部基地太多，企业不够用啊……
还有人会问：规划这么多宅地，卖给谁去？
钱江新城二期控规图，宅地比例很高
在我看来，只要把握好推地和开发节奏，这完全不是问题。在需求端，眼下至少有3个支撑点。
首先，快速“上海深圳化”的杭州，城市核心的优质资产越来越稀缺。其次，这一轮放水，接水量又快又多的一定是富人。
最后，永远不要低估杭州富人喜新厌旧的程度。
还有位业内朋友戏言：以前听说钱二要造金融城，还为它捏了把汗。现在看到那么多宅地，终于放心了。
“你懂的，市中心大片待价而沽的宅地，就是这座城市跟买房人纳的投名状，后续规划能不兑现吗？”
千言万语一句话：你要永远相信杭州“经营城市”的能力。
PART 3
不过第二条吐槽的事实没什么毛病，钱二目前确实还没引入大的商业IP。
在一些吃瓜群众眼里，这是一个不得了的大BUG。似乎只要没有SKP、K11这样的贵妇商场，钱二就低人一等了。Excuse me，大家是忘了钱塘江畔的“连堡丰城”吗？
我吐槽过很多次，在杭州，好看的综合体千篇一律，有趣的商业街万里挑一。
杭州很难出现“太古里”，原因之一就是气候——漫长的冬夏是商业街区的天敌。这也是我对“连堡丰城”充满期待的原因，它将创造一个无视气候的“地下街区”。
在同样冬夏苦长的加拿大蒙特利尔，地下街区RÉSO就大获成功。
它占地400万㎡，连接10个地铁站，1200个办公点，40家影院，2个大型购物商场。每天有50万人在此消费娱乐。
蒙特利尔的地下街区RÉSO
“连堡丰城”很可能成为杭州版RÉSO。它全长3.8公里，体量约33万㎡。串联起御道站、五堡站、六堡站和七堡站4个地铁站，集生活、办公、餐饮、娱乐、下沉广场、中央景观于一体。
随便从哪个站点，都能轻松进入这座地下城。
说到底，钱二最吸引人的，就在于先进的整体规划，它提供的是一种“润物细无声”的便利。
当然，这里大概也不会缺大盒子的Mall。五堡TOD有80万㎡、七堡TOD有40万㎡，尽管无缘太古里，但会不会另觅良人？在尘埃落定之前，一切皆有可能。
不过可以肯定的是，大IP对钱二只是锦上添花，而非雪中送炭。
PART 4
至于争议最大的价格，只能说见仁见智。
在我看来，钱二堪称“史上最精分板块”：和艮北、城东新城相比，好像“贵到没朋友”；但要和西边留香园10万+的二手网签价比，似乎又“很合算”。参照物一换，野鸡变凤凰。
我并不想预测它未来二手能卖到多少，而是只想厘清几个事实。
首先，很多人不看好钱二，是因城东新城的前车之鉴。当年，城东新城比艮北限价高出6000元/㎡，结果中签率被摁在地上摩擦。那么现在，钱二会不会被城东新城和艮北“混合双打”？
答案是：很难。要知道此前艮北对城东新城的“吸血”，基于两个板块定位的高度重合。
比如早期，两边都是以小户型为主。到中后期，艮北天悦江湾、博翠碧蓝湾、公园1872主力面积段是110㎡-140㎡，而首开东城金茂府、森林海尚同样如此。这导致艮北成了城东新城最直接的“平替”。
一炮仗的路程，同面积户型能省近百万，为什么不选便宜的？
反观钱二目前的两个新盘，观翠揽月主力户型144-245㎡，栖江揽月143-196㎡，走的都是纯大户型高端路线，和城东新城、艮北拉开了不止一个身位。
要知道过去11年（2010-2021年），城东新城+艮北一共成交了53763套商品房，其中面积140㎡以上的3762套，占比仅7%（数据来源：杭州克而瑞）。
几个板块虽然就在艮山路两侧，但却像隔着条银河。
从气质看，钱二无疑更接近江河汇。
PART 5
还有一个值得玩味的现象：现在怒喷钱二限价太高的，基本都是投资客。
过去几年，人们似乎慢慢习惯了一条潜规则，越是高端豪宅，限价红利就该越丰厚。从奥邸国际、杭州壹号院到壹品、御品，这批业主实现了财富的“量子升腾”，也让无数投资客心痒难耐。
所以杭州楼市的画风越来越诡异——越是贵的楼盘，投资客越癫狂，“双顶格社保”的SKP就是最好的例子。
投资客吐槽钱二“贵”，真正的潜台词是：居然没有限到明显能大赚一笔的程度，不按常理出牌啊。
那么假设，钱二限价像奥体、亚运村一样，看起来“摇中即赚x百万”（比如限价6万不到），会是什么下场？还用说，肯定会被投资客群起而攻之啊！
钱二今年年中或将迎来新盘供应
那么钱二还能称得上真正的豪宅区吗？很难。
能造就豪宅区矜贵气韵的，永远是愿为高价买单的真·富人，而非拼多多的投资客。
南星能晋身顶级豪宅区，就是因为当年有一群潇洒的old money，买房不炒房，即使阳光海岸比周边贵15000元/㎡，也要毫不犹豫地拿下。
这也是为何在粉丝群，总有人会diss奥体豪宅区的成色：太高的“含投量”，需要数轮换手后，才能变得纯粹。
所以大胆猜想，钱二颇有话题性的限价，可能也藏着规划者的小心机。他们确实想经营一个经典的豪宅区，而非再造一个投资客的围猎场。
PART 6
回到开头那个判断，为什么说今年的钱二，可能是高端改善最好的机会？
从围绕它的种种争议就能看出，人们对钱二的价值还未形成共识。而共识，永远是市场最无敌的驱动力，没有之一。
就像权游《权力的游戏》里太监瓦里斯对“小恶魔”说的：人们相信什么，那就是力量，不多也不少。
大家为SKP、江河汇癫狂，就因相信能大赚一笔。哪怕兑现可能要经历8年——长到足以上演无数遍关于生离、死别、背叛的人生狗血剧。
若举城公认钱二能“闭眼摇”，真正的自住客只会再次被逼到墙角。
恰好是当下的认知差异，会让一些投资客犹豫不决，为虔诚的自住者争取到宝贵机会。以往，这样的窗口期只能寄望于官方精心安排的“对撞分流”。
但这一次，更像是一次“认知分流”。
这也让我想起了望江新城的故事。2019年，御品因69800元/㎡的顶格限价被各种嫌弃，3次开盘，登记人数最高的一次也才769人。
而后来的御潮府，尽管有“世纪大分流”，登记人数却飙升至5041人。
等待一百次“对撞分流”，都不如抓住一次“认知分流”。
▍今日可登记楼盘
C E N G L O U · C H I N A
| 案名 | 均价 | 摇号情况 |
| 如沐· 清晖城 | 22500 | 板块：青山湖科技城 房源：132套 户型：97-141㎡ 登记方式：冻资首套60万，其他120万 登记日期：2.15-2.17 |
| 金宇· 云水山居 | 14050 - 26588 | 板块：富阳 房源：84套 户型：153-648㎡ 登记方式：冻资首套70万，其他140万 登记日期：2.15-2.17 |
| 溪悦云和园 | 31400 | 板块：之江 房源：185套 户型：98-129㎡ 登记方式：冻资首套90万，其他180万 登记日期：2.14-2.16 |
- End -
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文∣林小北
编辑∣七喜
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部分图片来自网络